塑优势、创品牌！“齐鲁红色物业”建设调研活动第三站走进泰安

记者 王皇 孟杰

8月11日，山东省住房和城乡建设厅联合齐鲁晚报·齐鲁壹点推出的塑优势、创品牌——“齐鲁红色物业”建设调研活动第三站走进泰安。解决老旧小区物业服务难题，在探索社区领办物业企业兜底服务外，泰山区还探索出市场化物业公司管理老旧小区的新路径。

成立于2009年的山东万森物业管理有限公司在泰安服务的建筑面积超120万平方米。和其他物业公司更多拿新建住宅小区不同项目不同，这家公司对老旧小区“情有独钟”。公司所服务的项目中，约六成是老旧小区。不过，和很多在老旧小区中“铩羽而归”的市场化物业企业不同，该公司服务的老旧小区项目通过市场化运营，已实现收支平衡。

泰山区嘉德社区工作人员、嘉德现代城业主代表、物业企业代表开起议事会，共商小区智慧社区建设。

“老旧小区物业的物业费很低，企业很难经营。我们降低成本，提高用人效率，实现划片管理，有了一定的规模效益。平常一个片区设一个大区经理，有重大任务时，统筹调度大区内各项目人员乃至公司人员。”山东万森物业管理有限公司项目经理曹公坤道出了公司在老旧小区物业服务中探索出来的运营方式。但他说，还有比经济账更重要的秘诀，那就是通过更好的物业服务真正为业主们提升居住感受，不断提升缴费率。

他所在的嘉德现代城项目建于2002年左右，这是一个建筑面积12万平方米，相对较大的老旧小区。2018年公司进驻小区后，缴费率从以往的不足50%提升到了85%左右。正是这35%的提升，让公司在这个项目实现了微利运营。

赢得业主认可是老旧小区物业服务首先需要解决的问题。“最开始进驻项目，我们会用1周至1个月的时间，对小区环境、设施设备、绿化等进行开荒和整修。同时，做好区域分工，入户与业主沟通，收集业主的需求和问题。”他还记得，最初进嘉德现代城小区时，项目就清走了100多车垃圾。“业主都看在眼里，知道我们还是真心想干成事的物业公司，建立起了初步的信任。”

订单式服务最适合精打细算的老旧小区。“我们根据不同小区制定不同的服务内容和标准。比如对6栋楼以下的小区，经过与业主代表商议，物业服务仅需要基础的秩序和保洁服务，物业费就只包含秩序和保洁费用，公共维修等实行半酬金制的服务。”曹公坤说，公司提供维修员，所产生的耗材由相关业主均摊，小修项目物业公司不收取费用；耗时较大的维修工作，公司收取不超过5%的维修费用。此外，老旧小区业主还会有不少维修需求，公司以半小时为服务计费门槛，半小时以内物业缴费及时可以免费，超时收费也以培养付费意识为主，最便宜的仅收1元。

但做好物业服务分内事还不足以满足居民需求，老旧小区进入“养老”时代，面临更多公共设施问题，这对收入甚微的物业企业来说是个大难题，问题解决不了还会使好不容易建立起的良好关系受损。

去年，小区实行了老旧小区改造，实现了基础设施提升。此外，“红色物业”建设让市场化物业企业找到了社区基层治理的向心力，也找到了物业管理服务的高效架构。“我们的小区有两个微网格，每个网格有1名社区网格员，楼栋还有楼长，党员中心户也在小区里亮明身份，这充实了小区的服务力量。”曹公坤说，对应社区网格治理，公司在两个微网格分别配备了1名物业管理人员作为兼职网格管理员，同时相应的楼栋有楼栋管理员。他们第一时间处理网格中和物业相关的业务，由客服主管负责管理协调。2020年，山东万森物业管理有限公司加入了嘉德社区党总支牵头成立的“红色物业联盟”，成立了党支部，物业服务真正融入了社区网格治理。

“小区解决不了的问题，社区和相关部门会一同帮助解决。”曹公坤说，小区加入集中供暖，公司和业委会、业主代表开了不下10次议事会，过程中社区书记牵头，业委会做了大量工作，还有泰安市公用事业管理局一同商议解决管道铺设遇到的问题，最终完成了集中供暖改造。曹公坤说，正是一件件这样的暖心事，让万森物业在泰安的老旧小区中闯出了一条与众不同的发展路子。