宏观环境分析「宏观环境七个维度分析」

过去，土地快速升值给房地产开发带来了非常可期的利润，房企靠土地和资本红利，快速扩大土储规模，能够获得更高的利润、更少的风险和更小的人力资源投入。

如今，随着高增长时代的终结，在某些城市囤地越多，带来的风险和亏损可能越多，因此房企开始寻求低利润、快周转的“精益运营”模式。如何提高房企运营效益?我们将通过“精益运营”模型，通过头部房企四大核心能力的变迁，分析其具体运营指标的变化，辅助房企提高运营效益。

首先我们分析宏观环境变化：

宏观环境分析:房地产行业进入低增长周期

研究发现，城镇化的提升、人口的增长、土地的成交，均进入了新的低速增长区间。这些因素严重限制了房地产行业发展的增速和利润空间。

从量价周期走势来看，房地产行业进入了低增长、长跨度的时代。在全国商品房销售增速下滑前提下，房企的战略布局需要更加谨慎。

宏观环境分析:人口与城镇化的推动力在减弱

从人口、城镇化、土地供应等直接影响因素进行分析，研究房地产行业未来发展的走势。

一、人口增长持续走低，将进入 0.3%的低速新区间

城市的发展建设需要人口支撑，人口的增长将影响房地产市场需求的变化。

2019 年我国人口已接近 14 亿，但从总体来看，近年总人口的增长速度呈现下降趋势，其中2015-2016年人口增速出现回升主要是因为二孩政策的全面放开。

目前，我国人口已处于新的增速区间，若按照平均增速 0.3%测算。2020-2022 年总人口将分别为14.04亿、14.08亿、14.12亿。总体来看低速增长时期的平均增速比中速时期的平均增速下降了 40%

人口增速的下降，将长期削弱人们对房屋的购买需求。

二、城镇化率平均增速将降低至1%左右

2019 年，中国城镇化率突破60%，相较 2018 年上涨一个百分点。但与美、日、英、法等发达国家基本已达 80%的城镇化率相比，中国在城镇化道路上仍有较大的增长空间。

根据发达国家城镇化的发展经验，城镇化率达到 70%之后，进程将会明显放缓。相较于城镇化水平较高的发达国家来说，当前实现 60.6%城镇化的中国仍处于有较强发展动力的区间。

自2001年以来，中国城镇化率稳步提升，但其增长速度总体上呈现下降的趋势。根据城镇化率的不同阶段划分，我们发现:2019 年中国城镇化事增长速度再创历史新低，进入一个缓慢发展的新阶段，未来中国的城镇化更注重“质”，而非“量”

自2019年镇化率迈向60%增速一步放缓，中国的城镇化水平进入低速增长阶段

从高速增长阶段到中速增长阶段，平均增速下跌了约30%;2019年，已进入镇化率速增长期2022镇化将达63.6%。

国家新型城镇化建设重点任务要求:将继续高质量地推进城镇化。实现常住人口和户籍人口城镇化率年均提高一个百分点以上;在优化城镇化布局形态方面，将深入推进城市群发展，构建现代化都市圈，推动大中小城市协调发展。

我国持续推进的城镇化进程，将对房地产行业提供有力的支撑。

三、土地成交体量将保持在4%的低速增长区间

土地市场是楼市的基础，同样也是判断房地产市场未来趋势的风向标。我们从土地成交面积维度，探讨低增长时代各城市土地市场的未来走势。

近 10 年，100个大中城市(以下简称“百城”)住宅类土地成交面积的走势经历了三个阶段，由负增长转向正增长，并逐步趋向平稳;

2010-2012年，百城土地成交量由80亿平方米降到了6.6亿平方米，平均增速约-9%;

2013-2016 年，百城土地成交量由 84亿平方米降至4.5亿平方米，平均增速约 -15%;

2017-2019年，百城土地成交量已回升至6.3亿平方米，平均增速

达7%。

在“房住不炒”的基调下，维护楼市供需关系是关键，而土地成交量的稳定增长是对楼市供给端的有力支撑。根据近10年百城土地成交面积平均增长速度(4%)来测算，2020-2022年百城住宅类土地成交面积将实现 6.5 亿平方米、6.7 亿平方米、7.0 亿平方米。预计下一阶段的土地成交面积将维持低速增长趋势。